房子这事，黄奇帆一句“脑子进水的人，才会相信房地产还会蒸蒸日上”，去年秋天一出口，立马把不少人的心思搅了个天翻地覆。你要说他是“老江湖”，真没错——从上海焦化厂工人一路干到市长、全国人大，黄奇帆这几十年摸爬滚打，啥风浪没见过？

说话从不藏着掖着，哪怕是最扎心的行业真相，他张嘴就来。

其实中国人对房地产的感情，跟吃饭一样深。想当年，楼市火爆得跟春运抢票，银行里排队贷款买房，谁都觉得房价只会涨。那阵子，全国建房一年一亿平方米，后来猛冲到二十亿，全球一半都在中国造。

房子一栋栋起来，GDP像坐火箭——但谁想得到，埋下了今天的祸根。

转眼这两年，楼市变天了。数据不会骗人：2022年人口见顶，14亿人卡住，新增买房的年轻人越来越少。农村大批劳动力进城的黄金时代过去了，城市化率已经65%，逼近发达国家的75%，但剩下能进城的就那么点儿。市场需求就像小溪流，哪还有昔日洪峰？

最难受的还是老龄化。2022年，60岁以上老人已经占两成多，2035年可能三成，到2050年一半都是老人。老人对换房没兴趣，还盼着把老房子传下去。你说买房的少，卖房的多，房价还怎么涨？

年轻人更别提了，90后、00后压力山大，工资跟不上，买房意愿和能力都在谷底，租房成了主流，房贷这条路越来越窄。

开发商手里的库存也让人头大。2022年新房库存6亿平方米，居民房产空置率20%，全国存量房子300亿平方米，其中闲着的就有60亿。人均住房面积已经50平方米，跟国外差不多了，刚需都满足了。

现在买房，更多是改善型需求，零零散散，早没了当年爆发式增长的劲头。

房价预期一破，大家都怕被套牢。以前抢着买，现在犹豫再三，投资的更是撤得飞快。地方政府靠土地财政过日子的日子也不好过了，开发商不拿地，土地拍卖冷冷清清，只能琢磨着产业、科技、数字经济这些新税源。

黄奇帆说得明白，房地产不是小调整，是结构性变局。供需逻辑彻底翻篇，旧的那套“永远涨”的幻象全破了。过去房子是经济支柱，现在成了风险源头，家庭债务高，金融风险大，还占了GDP的大头。

政策上，“三道红线”、保交楼，全都是防风险、稳着陆，不是刺激房价反弹。

国家要换挡，腾出资源给制造业、绿色产业。黄奇帆直言，四大幻象都成过去式：需求永不枯、土地稀缺、房价只涨、经济支柱。现在这时代，得醒醒了。

2025年怎么走？黄奇帆在今年1月的峰会上又开“实话模式”：别指望楼市大反弹，但能止跌回稳，不再拖经济后腿，算是新格局的起点。2024年末，全国房价比2020年跌了40%，销售、开工、投资全都腰斩，库存高，负债重。

不过政策发力降库存、减负债，效果开始显现。

他强调，中国楼市不是美国次贷那种泡沫，更不是日本那种银行主导的超长阴跌。中国政府调控空间大，靠的是去产能和库存，没那么极端。2025年，销售面积和金额能止跌，房价回归合理，买房成为“标配”，七到十年还清房贷，不是二三十年。

城市化还在推进，农民工进城，需求稳，但想要暴涨别做梦。

供应收紧，需求靠改善和租赁，老人房产倒按揭成了新亮点，抵押换月收入，房产归公，这既解决库存，也帮养老。资源慢慢优化，不再一窝蜂盖房。

经济大盘上，2025年房地产不再拉经济，却能同步增长。黄奇帆说，难题还有城乡差距、地方债、资本市场低迷、楼市不景气，都得靠改革来破。外资其实没那么悲观，“一带一路”、人民币国际化、高科技出口，制造业才是硬底牌。

数字经济和低空经济成蓝海，国企改革、重庆经验都能复制推广。外资断崖、贸易战，靠实力、改革、开放双管齐下，谁抓得准新动能，谁就是赢家。

说到底，房子这事儿没那么玄了。谁还信“房价只涨”的老话，真该醒醒了。楼市的黄金年代落幕，新的游戏已经开场，谁跟得上节奏，谁才能笑到最后。